Liegenschafts-, Wohn- & Mietrecht
in 1010 Wien
Alles rund um die Immobilie – meine Rechtsanwaltskanzlei vis a vis der Hofburg in 1010 Wien bietet Ihnen fachkundige und durchgehend persönliche rechtliche Betreuung Ihres Anliegens im Zusammenhang mit dem Erwerb, der Veräußerung, Benützung, Verwaltung, Umgestaltung oder Bebauung einer Liegenschaft.
Sei es als versierter und kreativer Vertragsverfasser, etwa Ihres maßgeschneiderten Immobilienkauf- oder -mietvertrags, oder als kompetenter und engagierter Rechtsbeistand, der Ihnen in allen liegenschaftsbezogenen rechtlichen Konflikten mit Vor- oder Miteigentümern, Nachbarn, vertragsbrüchigen Professionisten, Mietern oder Vermietern loyal zur Seite steht – profitieren Sie von meiner langjährigen Erfahrung auf allen Gebieten des Immobilien-, Miet- und Wohnrechts, des Nachbar-, Bauvertrags- und Maklerrechts.
Sei es der Kauf, Verkauf oder die Schenkung eines Grundstücks, die Begründung von Wohnungseigentum, die rechtliche Überprüfung oder die eigene vertragliche Konzeption und treuhänderische Abwicklung von Bauträgerprojekten, die Einräumung des Fruchtgenussrechts an einer Liegenschaft und Erstellung von sonstigen Servitutsverträgen, die Errichtung von Benützungsvereinbarungen, Leasing-, Miet- oder Pachtverträgen, die Liegenschaftsteilung, Erstellung von Architekten-, Bau- oder Generalunternehmerverträgen – immer berate ich Sie kompetent, in klarer und verständlicher Sprache und löse Ihr Rechtsproblem effizient und pragmatisch.
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Gerne können Sie mich zur Vereinbarung eines Besprechungstermins per E-Mail oder Telefon kontaktieren. Als Ihr Anwalt setze ich mich tatkräftig für Sie ein, um Ihnen zu Ihrem Recht zu verhelfen und Ihre Ansprüche durchzusetzen.
Mietrecht Österreich
Beim Mietrecht handelt es sich um eine Rechtsmaterie, die von zahlreichen gesetzgeberischen Eingriffen in die Privatautonomie der vertragsschließenden Parteien geprägt ist, um die Rechtsstellung des Mieters gegenüber dem Vermieter zu stärken.
Mietvertragliche Regelungen, die von bestimmten Schutzvorschriften des Mietrechtsgesetzes zum Nachteil des Mieters abweichen, können sich deshalb als unzulässig erweisen. Eine wesentliche Konsequenz des Verstoßes gegen eine auf den jeweiligen Einzelfall anwendbare Mieterschutzbestimmung kann die Unwirksamkeit der abweichenden vertraglichen und die Anwendbarkeit der eigentlich unerwünschten gesetzlichen Regelung sein.
Stehen sich auf Mieterseite ein Verbraucher und auf Vermieterseite ein Unternehmer gegenüber, müssen überdies die zahlreichen Vorgaben des Konsumentenschutzgesetzes berücksichtigt werden, wenn der Mietvertragsabschluss für den Vermieter zum Betrieb seines Unternehmens gehört. In der Praxis wird etwa häufig übersehen, dass der Mieter als Verbraucher gilt, wenn die konkrete Anmietung (z.B. von Büroräumen) der Vorbereitung einer erst in weiterer Folge angestrebten Unternehmensgründung im Mietobjekt dient.
Wenn eine einzelne Nebenvereinbarung in einem Standardmietvertrag den Mieter wesentlich schlechter stellt, als er ohne die betreffende vertragliche Regelung stünde, kann sich deren Unwirksamkeit gegenüber dem Mieter auch aus einzelnen Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs ergeben.
In zahlreichen so genannten „Klausel“-Entscheidungen hat der Oberste Gerichtshof jeweils gängige Regelungen in Standardmietverträgen einer vertieften Prüfung unterzogen und zum Teil als gesetzwidrig beurteilt.
Umgekehrt kann sich in Fällen der Unanwendbarkeit einer Mieterschutzvorschrift ein gravierendes Rechtsschutzdefizit für den Mieter ergeben, wenn der Ausnahmefall nicht als solcher erkannt und im Mietvertrag insofern keine Vorsorge für wesentliche Mieterinteressen getroffen wurde. So ist etwa bei Neuvermietungen von Mietgegenständen für Wohn- oder Geschäftszwecke in Ein- oder Zweifamilienhäusern die Kündigung des Vermieters gesetzlich nicht mehr an das Vorliegen eines wichtigen Grundes gebunden.
Es kommt daher gerade im Mietrecht auf die genaue Kenntnis sowohl der in den diversen Schutzvorschriften verkörperten Beschränkungen der Privatautonomie, als auch der jeweils jüngsten oberstgerichtlichen Rechtsprechung an, um die Gestaltungsspielräume bestmöglich ausnützen und die Parteien vor den unerwünschten Rechtsfolgen einer unzulässigen vertraglichen Gestaltung oder einer aus Unkenntnis der Rechtslage verabsäumten vertraglichen Regelung bewahren zu können.
Lassen Sie deshalb die Finger von Formularen und Vertragsschablonen, die sich womöglich auf eine im konkreten Fall nicht oder nicht mehr anwendbare Rechtslage beziehen, denn ein Fehler kann weitreichende und überaus kostspielige Folgen für Sie haben. Vertrauen Sie den Schutz Ihrer Interessen als Vermieter oder Mieter lieber einem professionell erstellten und an Ihre Bedürfnisse sowie die konkreten Umstände individuell angepassten Mietvertrag an.
Rechtsgebiete
steht Ihnen in allen Immobilienbezogenen Angelegenheiten zur Seite
Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden und wollen Nägel mit Köpfen machen, bevor andere Interessenten Ihnen mit einem Kauf- oder Mietangebot zuvorkommen?
Ganz gleich, welche Art von Liegenschaftsgeschäft Sie abschließen wollen, ob Sie etwa eine unbebaute Liegenschaft, ein Wohnhaus mit Garten, eine Eigentumswohnung, einen noch nicht ausgebauten Dachboden, eine Gewerbeimmobilie oder ein Büro/Geschäftslokal im Wohnungseigentum kaufen oder mieten wollen – Sie benötigen jetzt sofort einen erfahrenen und kompetenten Rechtsanwalt an Ihrer Seite, der Sie mit fachkundigem Rat und Tat unterstützt, damit Sie nicht nur vor den Mitbewerbern zum Zug kommen, sondern dabei auch kein unbedachtes rechtliches Risiko eingehen müssen.
Als erfahrener Rechtsanwalt und Vertragsverfasser stehe ich kurzfristig zu Ihrer Verfügung, berate und vertrete Sie persönlich in allen immobilien-, wohn- und mietrechtlichen Angelegenheiten.
In der Praxis wird allzu häufig übersehen, dass ein wirksamer Kauf- oder Mietvertrag im Regelfall bereits mit der mündlichen oder schriftlichen Annahme eines verbindlichen Miet- oder Kaufangebots zustande gekommen ist.
Die separate Ausfertigung einer Vertragsurkunde über das Immobilienkaufgeschäft und deren notariell oder gerichtlich beglaubigte Unterfertigung durch die Parteien ist also nur ein bloßer Formalakt, um die grundbücherliche Durchführung des regelmäßig bereits mit der Annahme des Kaufangebots zustande gekommenen Veräußerungsgeschäfts vollziehen zu können.
Eine Vertragsauflösung gegen den Willen der anderen Vertragspartei bedarf in allen Fällen, in denen sich nach der Annahme des verbindlichen Kaufangebots, aber noch vor der Auszahlung des Kaufpreises an den Käufer unerwünschte Abweichungen des Kaufgegenstands von den Vorstellungen des Käufers ergeben, im Regelfall eines gesetzlichen Rücktrittsgrundes, der aber nur in bestimmten Ausnahmefällen vorliegt.
Verlangt ein Käufer oder Mieter die Aufnahme von ausdrücklichen Zusagen über das Vorliegen oder Nichtvorliegen von ihm wesentlich erscheinenden Eigenschaften des Vertragsgegenstands in den Miet- oder Kaufvertrag, wird er dies womöglich gegen den Willen des Vermieters/Verkäufers nicht mehr durchsetzen können, falls er seine Wünsche nicht schon im Miet- oder Kaufangebot ausdrücklich deponiert hat.
Der fachkundigen, auf die jeweiligen Bedürfnisse abgestimmten Abfassung eines Miet- oder Kaufangebots kommt deshalb größte Bedeutung zu. Ich kann deshalb jedem Miet- und Kaufinteressenten die möglichst frühzeitige Befassung eines kompetenten Rechtsanwalts mit der Prüfung seines immobilien-, wohn- oder mietrechtlichen Vorhabens nur wärmstens ans Herz legen.
Meine Rechtsanwaltskanzlei unterstützt Sie zunächst mit der sorgfältigen und zügigen Überprüfung Ihres Immobilienprojekts auf seine rechtliche Eignung zur Erfüllung aller Ihrer Bedürfnisse („legal due dilligence“), mit kundiger und leicht verständlicher Rechtsberatung zu allen Fragen rund um Ihr Immobilienprojekt und gegebenenfalls (bei positivem Prüfungsergebnis) mit der raschen Vorbereitung des Kauf- oder Mietangebots.
Sofern die sorgfältige rechtliche Überprüfung Ihres Projekts aus Zeitgründen vor Abfassung des Miet- oder Kaufangebots nicht vollständig abgeschlossen werden kann, sorge ich für die Aufnahme geeigneter Vorbehalte, Bedingungen oder Rücktrittsrechte in das Miet- oder Kaufangebot, um zum einen Ihr ernsthaftes Interesse am Vertragsabschluss gegenüber dem Vermieter/Verkäufer unverzüglich kund zu tun und zum anderen Ihr rechtliches Risiko im Zusammenhang mit noch nicht bestätigten Annahmen über rechtliche oder tatsächliche Eigenschaften des Vertragsobjekts so klein wie möglich zu halten.
Die Durchführung der legal due dilligence und die Erstellung des Kaufangebots sind mit keinen zusätzlichen Kosten für Sie verbunden, falls der Immobilienkaufvertrag in weiterer Folge zustande kommt und ich als Vertragserrichter und Treuhänder mit der Abfassung, treuhänderischen Abwicklung und grundbücherlichen Durchführung des Kaufvertrags zu einem im Voraus vereinbarten angemessenen Honorarpauschale beauftragt wurde.
Auch die Prüfung oder Gestaltung von Mietverträgen biete ich Ihnen zu transparenten und fairen Konditionen, je nach Möglichkeit und Vorhersehbarkeit des Arbeitsaufwands auch zum Pauschalhonorar an.
Mein Leistungsspektrum im Mietrecht umfasst insbesondere:
- Prüfung und Erstellung von Miet-, Pacht- und Leasingverträgen
- Rechtsvertretung in Aufkündigungs- und Räumungsverfahren
- Erwirkung von gerichtlichen Übergabeaufträgen
- Gerichtliche Eintreibung von Mietzinsrückständen
- Rechtsvertretung in bestandsrechtlichen Außerstreitverfahren, etwa zur Durchsetzung von Erhaltungspflichten des Vermieters oder Duldungspflichten des Mieters im Zusammenhang mit baulichen Eingriffen in das Mietrecht, u.v.m.
- Fundierte Rechtsberatung und Erstellung von Rechtsgutachten in allen mietrechtlichen Angelegenheiten
Mietrecht
in 1010 Wien
Kontaktieren Sie mich per Telefon oder E-Mail zur Vereinbarung eines Besprechungstermins. Ich freue mich auf Ihren Besuch in meiner Kanzlei für Immobilien-, Wohn- und Mietrecht.
Ihr Ansprechpartner im Mietrecht – Rechtsanwalt Mag. Jörg C. Müller
